Жилищный кооператив что это

Содержание

Жилищный кооператив: что это такое, какие есть виды, преимущества и недостатки

Жилищный кооператив что это

Жилищный кооператив – юридическое лицо, представленное в виде сообщества, осуществляющего свою деятельность для обеспечения членов объединения жилищной площадью. Вступить в союз может любое лицо независимо от статуса.

Что такое жилищное объединение

Если говорить простым языком, то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это союз людей, создавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем участникам объединения. Для вступления в ЖК необходим членский взнос, деньги из которого тратятся на жилплощадь.

Права и обязанности некоммерческой организации установлены в двух основных нормативных актах:

  1. Статьи 111 и 112 Жилищного кодекса Российской Федерации;
  2. Гражданский кодекс РФ – раздел о юридических лицах.

Наиболее важным документом, который регулирует деятельность и возможности союза, является устав.

Устав – основной документ организации. Здесь прописывается всё, что имеет связь с функционированием ЖК: размер вступительных взносов, основные требования для вступления в организацию и выхода из нее и т.д.

Высший управленческий орган кооператива (обычно это общее собрание) выбирает и назначает ответственного по финансово-хозяйственной деятельности. Этот же орган имеет право сменить кандидата в случае неудовлетворенности выбором.

Союз могут создать не меньше 5 человек, но общее количество людей не должно быть больше мест в кооперативном доме.

Чтобы объединение считалось сформированным официально, необходимо единогласное решение учредителей.

Законодательство Российской Федерации не описывает все тонкости структуры ЖК. Это остается на усмотрение участников сообщества, однако закон обязывает вести протокол, в котором отражаются все важные события со дня основания.

Виды кооперативов

В настоящий момент существует три типа жилищных кооперативов:

  1. Стандартные жилищные кооперативы;
  2. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
  3. Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Каждое сообщество имеет ряд принципиальных отличий в структуре и в уставе. О первом виде мы говорили выше, поэтому далее рассмотрим два других.

Жилищно-строительный кооператив

Принципиальное отличие стандартного ТСЖ от ЖСК – в последнем главная цель заключается в том, чтобы построить жилье, а не приобрести его. Как правило, такие объединения организовывают строительство крупных домов.

ЖСК создается следующим образом:

  1. Происходит собрание учредителей, которое в обязательном порядке протоколируется;
  2. Утверждается устав строительного сообщества;
  3. Происходят выплаты в пользу государства в размере 2000 рублей;
  4. Регистрация кооператива в качестве юридического лица с занесением в Единый государственный реестр.

Главным документом, который регулирует функционирование союза, так же остается устав. В нем указываются:

  • Правила входа в союз и выхода из него;
  • Размер первоначального взноса;
  • Описание совместной собственности и нюансы ее использования.

Бесспорное преимущество этого общества заключается в том, что ЖСК могут основать люди с ограниченными возможностями. В таком случае со стороны государства идут следующие поощрения:

  • Для постройки многоквартирного дома администрация обязана выделить землю на безвозмездной основе;
  • Проект жилья для кооператива разрабатывается и выдается полностью бесплатно;
  • Городская администрация обязуется оказать помощь в подключении нового строения к городской инфраструктуре.

Но тут есть один нюанс: такое сообщество имеет право построить дома только эконом-класса.

Жилищно-накопительный кооператив

ЖНК отличается от остальных союзов тем, что члены сообщества накапливают средства на покупку жилья путем паевых взносов. В этом случае квартиры приобретаются в абсолютно разных местах.

Выбор подобного объединения – рискованное занятие, так как ЖНК является отличным прикрытием для мошенников, поэтому существует ряд рекомендаций при выборе жилищно-накопительного кооператива:

  • Открытая политика организации и лояльное отношение к пайщикам;
  • Деятельность союза осуществляется только на основе законов Российской Федерации;
  • Надежный кооператив должен сотрудничать с крупными и проверенными временем банками;
  • Все вопросы решаются собранием оперативно;
  • Прозрачное управление сообществом и ясно поставленная цель;
  • Членский взнос должен быть наименьшим среди всех кооперативов.

Жилищно-накопительный кооператив – отличная альтернатива для ипотеки. Так, переплата за квартиру, взятую в ипотеку за 2,5 млн рублей, составит по стандартной кредитной ставке:

  • За 10 лет – 2,1 млн рублей;
  • За 20 лет – 4,9 млн рублей.

Получается, что за 20 лет кредитор переплачивает за квартиру в 2 раза больше, к тому же первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилплощади.

Теперь что касается ЖНК при той же цене за жилье. Вступительный взнос + членский взнос + пай составит не более 100 000 рублей, а это значительно меньше, чем 15% от стоимости квартиры.

Членский взнос платится только единожды при вступлении лица в сообщество. Эти деньги идут на оплату деятельности союза: заработная плата адвокатам, бухгалтерии и т.д.

Расчеты следующие: за 23 месяца с учетом ежемесячного внесения средств накапливается 35% от общей стоимости квартиры – 890 000 рублей. Затем берется заем в размере 1,7 млн у сообщества. Стандартная процентная ставка у подобных сообществ – 3%. Получается:

  • 1 год – 510 000 рублей;
  • 2 год – 500 000;
  • 3 год – 480 000;
  • 4 год – 270 000.

В итоге, член союза обзаводится собственным жильем через 23 месяца, а полностью погашает задолженность через 3 года и 7 месяцев.

Источник: https://2realtor.ru/zhilishhnyj-kooperativ-alternativnyj-sposob-pokupki-zhilya/

Что такое жилищный кооператив?

Жилищный кооператив что это

В советские времена строительство жилищных кооперативов было очень актуально.

Сейчас такие кооперативы вытесняются дольщиками, но всё же существуют.

Далее расскажем о том, что из себя представляют жилищные кооперативы и как стать участником этих объединений.

Жилищный кооператив: что это и как работает?

Жилищный кооператив – это объединение людей, сформировавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем членам объединения.

Для вступления в кооператив необходимо внесение членских взносов, деньги из которых расходуются на жилплощадь.

Закон о жилищных кооперативах

Правила функционирования ЖК представлены в 2 основных нормативных актах:

  • Ст. 111 и 112 Жилищного кодекса РФ;
  • Гражданский кодекс РФ – раздел о юрлицах.

Ключевым документом, регулирующим деятельность и возможности ЖК, является устав. В этом документе прописывается всё, что связано с функционированием ЖК, а именно:

  • сумма вступительных взносов;
  • условия вступления и выхода из организации;
  • порядок ведения, протоколирования собраний и пр.

Высший управленческий орган кооператива — общее собрание, на котором выбирается и назначается председатель, несущий ответственность за финансово-хозяйственную часть. Члены собрания вправе сменить председателя в случае выявления серьёзных причин для этого.

ЖК могут создать не менее 5 человек, а общее количество членов не может быть больше мест, чем имеется в кооперативном доме.

Законодательство РФ не описывает все нюансы структуры ЖК. Это остаётся на усмотрение членов сообщества. Но закон обязывает вести протоколы, где должны быть отражены все важные события ЖК со дня основания.

Плюсы и минусы ЖСК

У ЖСК имеется ряд преимуществ:

  • Для основания ЖСК не требуется уставной капитал.
  • Участники не обязаны трудиться в кооперативе, возводя дом самостоятельно.
  • Размер взноса определяется из потребностей кооператива на основе сметы на строительные материалы, расходов на оплату труда строителей и других затрат.
  • Минимальные переплаты по жилью (из-за отсутствия заёмного процента).
  • Не ограничивается минимальное количество участников ЖСК, а это значит, что даже небольшая группа людей может основать кооператив, выбрав любой проект застройки, например, дом в 2-3 этажа по типу коттеджа и несколько многоэтажных зданий.

Бесспорное преимущество ЖСК заключается в том, что эту организацию могут создать люди с ограниченными возможностями. Для таких участников государство на уровне местной администрации выделяет ряд льгот, таких как:

  • безвозмездное выделение земли под постройку многоэтажного дома;
  • бесплатный проект жилья;
  • помощь в подключении дома к городской инфраструктуре.

Однако тут надо учитывать один нюанс: данное сообщество вправе построить дом исключительно эконом-класса.

Минусы и трудности в ЖСК:

  • Необходимо заключать договор с застройщиками, вести учёт строительства, поддерживать ежегодный баланс средств и пр.
  • Нужна слаженность действий и быстрое разрешение спорных ситуаций и возникших проблем: например, участники могут несвоевременно вносить средства и т.д.
  • Приватизировать кооперативную квартиру можно только после полной выплаты её стоимости.
  • При регистрации ЖСК необходимо предоставить документы и сведения о всех учредителях, а также лицах, действующих без доверенности от имени юрлица (председателе, членах правления и т. д.).

Обратите внимание! Несколько мелких кооперативов вправе объединяться в один крупный под общим управлением.

Как вступить в жилищный кооператив?

Если вы приняли решение вступить в жилищно-строительный кооператив, то первым делом следует обратиться к председателю ЖСК с письменным заявлением, содержащим просьбу о вступлении в кооператив. Заявление рассматривается в течение 1 месяца.

При одобрении вам нужно будет уплатить вступительный взнос, размер которого устанавливается на этом собрании. После приобретения статуса члена жилищного ЖСК у вас появляются определённые права и обязанности.

К примеру, у вас есть право голоса на всех собраниях. Ваш голос должен быть учтён и зафиксирован в протоколе. Кроме того, вы можете сами быть избранным в члены правления ЖСК, чтобы вести контроль за деятельностью кооператива.

Если в рамках кооператива проводится коммерческая деятельность, то по закону вы вправе претендовать на часть прибыли от этой деятельности. Данная мера прописана в уставе кооператива.

После полной выплаты всех взносов вы будете признаны полноценным собственником пая. Но если первоначальный взнос не будет внесён, то дольщика принудят освободить квартиру на основании решения общего собрания.

Ст. 111 ЖК РФ определяет перечень лиц, которые могут стать членами ЖСК. В перечень входят граждане, достигшие 16 лет, а также юрлица.

Преимущественным правом на вступление в ЖСК (при содействии государства) обладают:

  • малоимущие граждане;
  • лица, признанные нуждающимися в жилье (ст. 49 ЖК РФ).

Членство лица в ЖСК прекращается в случае:

  • выхода пайщика из кооператива;
  • исключения участника по решению собрания (за невыполнение обязанностей);
  • ликвидации юрлица;
  • ликвидации кооператива;
  • смерти члена ЖСК.

В случае смерти члена ЖСК, его наследник имеет право вступления в кооператив. Если же участник был исключен, то в срок не позднее 2 месяцев ему выплачивается весь пай, который он внёс в кооператив.

Риски участия в кооперативе

Практика функционирования кооперативов показывает, что участники таких объединений подвержены таким рискам, как:

  • несвоевременная оплата кооперативных взносов;
  • увеличение сроков строительства дома;
  • проблемы с подрядчиками;
  • массовый выход участников из кооператива.

Эти риски должны учитываться учредителями кооператива, чтобы избежать банкротства ЖСК.

Жилищно-накопительный кооператив ЖНК

Отличие данного объединения от остальных в том, что участники сообщества накапливают средства не на строительство, а на покупку жилья посредством паевых взносов, причём квартиры приобретаются в совершенно разных местах.

Участие в ЖНК – довольно рискованное дело, так как за подобным кооперативом часто скрываются мошенники.

Что можно порекомендовать тем, кто решился стать членом ЖНК? Во-первых, наблюдать за деятельностью кооператива: политика организации должна быть прозрачной и открытой, лояльной по отношению ко всем пайщикам.

Во-вторых, деятельность союза должна осуществляться исключительно на основе законов РФ. Важно, чтобы кооператив сотрудничал с крупными и проверенными банками, а все вопросы решались общим собранием.

Преимущества ЖНК:

  • Отсутствие строительных рисков и приобретение уже готового жилья.
  • Внесение единовременного вступительного взноса (в виде процентов за заём) и паевого (ежемесячные выплаты в счёт стоимости жилья).
  • Широкий, ничем не ограниченный выбор жилья (новостройки, вторичное, коммерческое жильё).
  • ЖНК не ликвидируется, даже если в нём останется всего 1 участник.

Минусы ЖНК:

  • Внушительный первый взнос (35% от стоимости квартиры), который накапливается в течение 2 лет.
  • Проживание в квартире ЖНК возможно после выплаты половины стоимости жилья.
  • В права собственника участник вступает при полной выплате суммы: до этого жилплощадь остаётся во владении ЖНК.

Жилищно-накопительный кооператив – прекрасная альтернатива ипотеке. Переплаты за квартиры, оформленные в ипотеку на длительный период, огромны. Если же квартира продаётся в рассрочку через жилищный кооператив, то участник переплачивает в разы меньше.

Как купить квартиру через жилищный кооператив?

Деятельность ЖНК регулируется ФЗ №-215 «О жилищных кооперативах». Чтобы вступить сюда, достаточно паспорта.

Устав кооператива не требует от участника незапятнанной кредитной истории, официального заработка и большого пакета документов. Главное — вносить ежемесячно паевые взносы, размер которых определяется заранее.

Кооператив распоряжается всеми накоплениями пайщиков. Когда более 50% стоимости квартиры будет оплачена, участник получает из общей кассы средства на покупку своего жилья. Оставшаяся часть стоимости жилья оплачивается им в течение 10-15 лет.

Несмотря на все риски, ЖНК достаточно надёжны, так как контроль над соблюдением порядка осуществляется ЦБ РФ. К тому же ставка в 2 раза ниже, чем по ипотеке, правда это работает лишь в условиях стабильной экономической ситуации.

В отдельных деталях накопительный кооператив выигрывает не только перед оформлением ипотеки, но и перед ЖСК, так как нет риска, связанного с «недостроем». Пайщики ЖНК имеют дело только с готовой недвижимостью.

Существует несколько вариантов приобретения жилья для решения жилищного вопроса. Одним из возможных вариантов является вступление в жилищный кооператив.

Если подойти к выбору вида ЖК с пониманием своих возможностей, с реальной оценкой степени риска, то можно подобрать наилучший вариант, результатом участия в котором станет полученная в собственность квартира.

Источник: http://expert-home.net/zhilishhnyj-kooperativ-chto-eto-takoe/

Жилищно-строительные кооперативы: плюсы и минусы, подводные камни

Жилищный кооператив что это

Чем современные жилищные кооперативы отличаются от советских, как сегодня стать пайщиком таких кооперативов и почему жилье, которое строится по схеме ЖСК, получается дешевле

ТАСС/ Интерпресс/ Светлана Холявчук

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) до 2018 года были одной из трех схем долевого строительства, но массового распространения не получили. Сегодня ЖСК находятся практически под запретом, существуют три формы кооперативов, которые официально могут привлекать средства граждан для строительства жилья.

Сейчас свое развитие получили Жск с господдержкой.
Объем ввода жилья на земельных участках, переданных «Дом.РФ» кооперативам в 2019 году, вырос в три раза по сравнению с предыдущим годом. По итогам прошлого года введено 110 тыс.

«квадратов», в 2018-м данный показатель был на уровне 35,6 тыс. кв. м. При участии «Дом.

РФ» сейчас в разной стадии реализации находятся 117 проектов ЖСК в 46 регионах, свыше 90 ЖСК безвозмездно переданы земельные участки общей площадью более 884 га.

Рассказываем, что такое ЖСК, как работает эта схема строительства жилья и кто может стать пайщиком.

Жилищные кооперативы в СССР

Символические ключи от нового кооперативного дома. Свердловск, 1985 год ( Валерий Бушухин / Фотохроника ТАСС)

Первые жилищные кооперативы появились в Советском Союзе в 1921 году, после принятия нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок Сокол в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930-му.

Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения.

На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману.

К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.

Жилищно-строительный кооператив в России

ЖСК — форма объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управление им. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома.

Механизм его работы простой — лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом.

После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на недвижимость.

Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.

До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.

Какие ЖСК разрешены законом

Сейчас к ЖСК, которые имеют право осуществлять строительство за счет своих членов, относятся:

  1. Созданные в соответствии с законом 161-ФЗ — так называемые Жск с господдержкой, членами которого могут стать отдельные категории граждан;
  2. Созданные в соответствии с законом 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — права на земельный участок и объект незавершенного строительства переданы ЖСК, созданному из участников долевого строительства для достройки проблемного дома;
  3. ЖСК, получившие разрешения на строительство до 01.07.2018, которое на текущий момент не закончено, а дома не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

По сути, теперь рабочей схемой является только одна — Жск с господдержкой для определенных категорий граждан. Также по этой схеме будут достраивать проблемные новостройки после банкротства застройщика.

По схеме ЖСК будут достраивать проблемные новостройки после банкротства застройщика ( Антон Новодережкин/ТАСС )

— Механизм ЖСК на рынке массовой жилой недвижимости сейчас фактически запрещен. До 2018 года ЖСК являлись одной из трех законодательно допустимых схем привлечения денежных средств граждан на стадии возведения жилого дома.

Однако в 2018 году были приняты поправки в 214-ФЗ, которые запрещают привлекать денежные средства граждан на стадии строительства по иной схеме, нежели договоры участия в долевом строительстве.

Таким образом, ЖСК фактически оказался под запретом за исключением случаев, прямо оговоренных в законе.

Жск с господдержкой

С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой.

Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья на землях, предоставляемых государством бесплатно.

Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками.

По оценке экспертов, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления «Дом.РФ» бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее).

В Жск с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве.

ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.

Деятельность ЖСК регулируется Гражданским и Жилищным кодексами, ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» и 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Кто может стать пайщиком

Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.

При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.

Жилищный кооператив «Зеленый мыс» в Екатеринбурге ( ТАСС/Сергей Петров )

Жск и ипотека

Пока взять ипотеку на покупку пая практически невозможно. Чтобы ипотека была доступна для членов ЖСК, «Дом.РФ» предлагает ввести залог пая для членов таких кооперативов.

Это позволит членам кооперативов брать кредиты по сниженным ставкам, сопоставимым с ипотечными.

Сейчас, чтобы вложиться в кооператив, им приходится брать потребительские кредиты, ставки по которым могут достигать 18–19%, либо под залог имеющейся недвижимости, уточнили в «Дом.РФ». Для сравнения, ставки по ипотеке — в районе 8%.

Как организовать ЖСК

  • обращение в «Дом.РФ» с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, примерное количество членов кооператива, желаемое расположение места строительства и т. д.);
  • формирование списков граждан;
  • направление в «Дом.РФ» ходатайства о предоставлении земельного участка;
  • формирование земельного участка для целей дальнейшей передачи кооперативу;
  • создание и регистрация ЖСК;
  • предоставление в «Дом.РФ» заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка;
  • принятие «Дом.РФ» решения о передаче земельного участка кооперативу;
  • подписание договора безвозмездного пользования земельным участком;
  • строительство многоквартирных домов, домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, а также инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков;
  • передача земельного участка и построенных объектов в собственность после ввода их в эксплуатацию.

Оценивать ЖСК как рыночный механизм сейчас невозможно, поскольку действующие правила позволяют использовать данную схему в крайне редких (исключительных) случаях и почти всегда под непосредственным контролем государства.

Александр Москатов, управляющий директор сети офисов «Миэль»:

— Важно помнить, что с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Но можно привлекать деньги граждан в кооперативы, созданные до 01.07.2018, и в том случае, если ЖСК создан для завершения строительства многоквартирного дома в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика.

При покупке квартиры необходимо тщательно проверять полномочия не только продавца-физлица, но и в обязательном порядке кооператива на осуществление строительства. Необходимо выяснить срок деятельности кооператива, правильное оформление кооперативом разрешительной документации, изучить устав кооператива.

В среднем квартира в ЖСК была дешевле аналогичных предложений через ДДУ примерно на 20–30%. Конечно, эти предложения были востребованными. Но, повторюсь, покупатель квартиры в ЖСК практически ничем не защищен от рисков недостроя, государственные гарантии его финансовой безопасности отсутствуют.

Деятельность ЖСК регламентирована законодательством, но в основном — его уставом. Пайщик, вступая в члены ЖСК, обязуется соблюдать этот устав.

Заключая договор ЖСК, гражданин не приобретает право собственности на квартиру или право требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства, а приобретает пай. Право собственности на квартиру допускается оформить только после полной выплаты пая.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/584e81fe9a794769c22680e4

Как я купила квартиру через жилищный кооператив

Жилищный кооператив что это

Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

Татьяна Смирнова

купила квартиру в рассрочку

Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

Кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ. Существует три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Деятельность первых двух видов регулируется главой 11 жилищного кодекса.

Они могут купить квартиры своим пайщикам только в определенном доме.

Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 25 декабря 2018 года такие кооперативы не могут вкладывать деньги граждан в недостроенные дома.

Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Гражданин вступает в жилищный накопительный кооператив (ЖНК), становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств строго следят налоговые органы и Центральный банк России.

Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков. Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку.

Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму.

Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование.

Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья.

До полного погашения квартира остается собственностью кооператива.

В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру с помощью средств банка, собственником становишься сразу. Но квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.

Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем.

Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 тысяч рублей членскими взносами.

Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег.

Риск действительно велик: год назад в России работало 78 жилищных накопительных кооперативов, сейчас 12 из них закрыто, еще 4 находятся на грани банкротства. Можно нарваться на мошенников, которые работают под маркой кооператива.

Они собирают деньги, а потом пропадают. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

Я получила выписку на 700 страницах. Вначале идет информация о кооперативе: официальное название и статус, юридический адрес, фамилия директора. Ниже — информация о пайщиках: фамилия, имя, отчество, ИНН и дата вступления в ЖНК.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь.

В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак.

Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

По ОГРН узнала, когда создан кооператив, по какому адресу зарегистрирован, фамилию директора

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

В реестре ЦБ можно посмотреть отметки о неблагонадежности кооператива

Документы с сайта кооператива. После официальных документов я изучила организационные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно исследуйте.

Чтобы проверить добросовестность жилищного накопительного кооператива, сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес.

Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, это мошенничество.

Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из госреестра, значит кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

ДокументЧто смотреть
Устав ЖНКПрава и обязанности кооперативаПрава и обязанности пайщиковКакие взносы платят члены кооператива и в каком размереКак выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива
Положение о формах участияКак действует кооперативКак стать пайщикомКак в кооперативе рассчитывают стоимость жилья
Положение о паевом фондеКак формируется паевой фондНа что тратят деньги из паевого фонда
Решение Банка РоссииПод каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Что смотреть

1. Права и обязанности кооператива2. Права и обязанности пайщиков3. Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере

4. Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива

Положение о формах участия

Что смотреть

1. Как действует кооператив2. Как стать пайщиком

3. Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья

Что смотреть

1. Как формируется паевой фонд
2. На что тратят деньги из паевого фонда

Что смотреть

Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет.

Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.

«Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы.

Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры.

Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, что все в порядке.

Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.

Отзывы из социальных сетей.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/installment-sale/

Жск — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?

Жилищный кооператив что это

Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

Жск — что это такое

История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»).

Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия).

Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).

Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Недостатки

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

  • сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
  • невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
  • невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
  • недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

  1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
  2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
  3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Приобретение новостройки

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

  1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
  2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
  3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
  4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
  5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
  6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

Оформление права собственности на квартиру

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Возможные риски при покупке квартиры

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

  1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
  2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
  3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Как обезопасить себя от обмана?

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

  • детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
  • ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
  • удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
  • обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
  • внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

Отзывы покупателей

Алексей:

Людмила:

Валентина:

Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/zhsk-chto-eto.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.