Жилье по коммерческому найму

Содержание

Как приватизировать жилье, находящееся в коммерческом найме

Жилье по коммерческому найму

Designed by Freepik

Приватизация муниципального недвижимого имущества осуществляется только при наличии у выгодоприобретателя договора соцнайма.

Указанный документ удостоверяет право гражданина на использование квадратных метров, расположенных в жилом фонде, собственником которого является муниципальное образование.

Однако в некоторых случаях между человеком и администрацией заключается соглашение о возмездном пользовании жилплощадью. В статье будет подробно рассказано о том, как приватизировать квартиру по договору коммерческого найма.

Что собой представляет соглашение коммерческого найма, какие нюансы с ним связаны?

Пик подобных правоотношений выпал на 2005 год. В то время законодательство содержало множество пробелов в данной сфере. Из-за них граждане не понимали в чем состоит разница между двумя простыми, на первый взгляд, понятиями. В дальнейшем это стало основной причиной проблем в отношениях между муниципалитетом и физическими лицами.

Согласно действующему законодательству договор социального найма заключается исключительно с физическими лицами. Он оформляется бессрочно и предоставляет выгодоприобретателям право пользоваться жилплощадью в соответствии с ее предназначением. Члены семьи нанимателя также вправе прописаться в квартире.

Отношения не имеют ограничений по строкам, что свидетельствует о возникновении пожизненного права на проживание. Однако одна семья может оставаться на обозначенной в документе территории даже после смерти нанимателя, переоформив договор с муниципалитетом.

Социальное соглашение предполагает безвозмездный характер отношений и не требует оплаты аренды, равно как и взносов в фонд капремонта, налогов.

Коммерческий наем, в свою очередь, отличается от указанного выше акта. Он заключается на определенный срок. Выгодоприобретателем являются как физические, так и юридические лица. Члены семейства нанимателя могут прописаться в объекте и пользоваться им только в том случае, если это прямо прописано в тексте договора. При этом пользование квадратными метрами оплачивается.

Оба соглашения предназначены для обеспечения заинтересованных лиц жильем. Чаще всего подобные отношения предполагают выделение определенных помещений при постановке в очередь.

Процесс предоставления жилища нуждающимся гражданам и переселенцам (собственникам ветхого и аварийного жилища, признанного непригодным для проживания) определяется действующими правовыми актами субъекта РФ.

Таким образом, отличия рассматриваемых видов соглашений заключается в статусе документа, а также в условиях, на которых он подписывается.

Можно ли получить квартиру, находящуюся в собственности муниципального образования?

Наличие соглашения о коммерческом найме не дает права участвовать в приватизационных мероприятиях. Все правоотношения, построенные на основе указанного акта, урегулированы Гражданским кодексом РФ. Такая сделка основывается на принципах, подобных арендным отношениям. Последние, в свою очередь, не предусматривают права перехода объекта в частные руки.

Приватизация возможна при наличии подписанного собственником жилища и нанимателем документа. При этом участниками процесса являются все члены семьи лица, подписавшего бумагу. Для этого они должны проживать вместе и быть прописаны по данному адресу. Процедура четко регламентирована федеральным законодательством и административными регламентами, принятыми на местном уровне.

Какие особенности приватизации существуют в текущем году?

После внесения изменений в действующие правовые акты процедура стала проводиться бессрочно. То есть граждане смогут подавать заявки в удобное для них время. Все требования остались прежними. Есть несколько обязательных условий, которые нужно соблюсти.

Например, человек не должен проводить оформление государственного жилья повторно. То есть при наличии подобных действий ранее от администрации поступит категорический отказ. Из данного правила есть исключение.

Если гражданин, участвовавший ранее в аналогичной процедуре, на тот момент не достиг четырнадцатилетия, то повторная приватизация в совершеннолетнем возрасте допускается.

Процедура проводится только на принципе доброй воли. Любое принуждение ведет к аннулированию сделки при выявлении соответствующих фактов. Граждане могут свободно выразить отказ. Если они не препятствуют остальным жильцам, но не желают владеть имуществом, то подписывается согласие на приватизацию без собственного участия.

Важно! Несовершеннолетние отпрыски, зарегистрированные по адресу также обязаны участвовать в процессе. Их отказ, составленный родителями, должен согласовываться с органами опеки.

Оформление сделки допускается только при наличии прошения и пакета бумаг, собранного нанимателем. Процедура не предполагает внесения платы. В качестве инициатора всегда выступает жилец. Он подает соответствующее заявление в администрацию местного органа самоуправления.

Чаще всего подобными вопросами занимается отдел по решению жилищных вопросов. Документация рассматривается в отведенное регламентом время.

Информация о зарегистрированных в жилье лицах тщательно изучается специалистами и на основании представленных сведений выносится итоговое решение.

К жилью также предъявляются требования. К ним относятся пригодность недвижимости к проживанию (дом не должен быть аварийным или находиться в ветхом состоянии); квартира не должна обременяться статусом, запрещающим проведение сделки, например, числиться на балансе учреждения или располагаться на территории закрытого поселения.

Документацию нужно собрать и передать в уполномоченный орган на рассмотрение любым удобным способом. Основным является личное посещение структуры или МФЦ. Также некоторые выгодоприобретатели пользуются услугами представителя. Для этого достаточно оформить на последнего нотариальную доверенность. Жители Москвы вправе обратиться в муниципалитет через сайт Мэра города.

Однако при подаче заявки в электронном виде действует ряд ограничений. Так, семьи с несовершеннолетними или совершеннолетними недееспособными гражданами не смогут осуществить процедуру удаленно. Принятие решения о возможности приватизации квадратных метров и заключение соглашения производятся в течение 2 месяцев.

Далее, гражданам потребуется лишь зарегистрировать право собственности в ЕГРН.

Как переоформить жилище при коммерческом найме?

Действующим законодательством не предполагается приватизация площадей, находящихся в собственности муниципального образования и используемая гражданами в рамках указанных отношений.

Однако такой статус не препятствует возможности выкупа квадратных метров. Подобное право также должно прописываться в документе.

Согласно общепринятым требованиям указанный акт содержит основные разделы, включающие:

  • сведения о месте и дате составления бумаги;
  • разрешение на осуществление регистрационных действий;
  • допустимость проведения сделок по субаренде;
  • наличие возможности выкупа жилых площадей.

Пролонгация соглашения осуществляется по согласованию сторон или в автоматическом режиме в момент окончания срока действия. Муниципалитет не может разорвать отношения, не имея на это достаточных причин. Основания должны подкрепляться документальными свидетельствами. Наниматель жилплощади имеет приоритет при переоформлении права проживания.

Важно! Получить шанс на приватизацию можно только с учетом заключения договора соцнайма. Оформить последний бывает сложно, поскольку для этого требуется получить статус нуждающегося в жилой площади. Чтобы осуществить задуманное нужно встать в очередь и ожидать решения администрации.

В чем разница между приватизированным жильем и квартирой, полученной по коммерческому найму?

После приватизации жилища или его выкупа в соответствии с условиями администрации человек становится полноправным владельцем квадратных метров. В этом заключается основное преимущество подобного решения.

Человек вправе свободно распоряжаться имуществом, в том числе сдавать его в аренду, продавать, наследовать. К сожалению, не обходится и без недостатков. К таковым стоит отнести появления обязательств по уплате налога на имущество, сборов в счет капремонта многоквартирного дома.

Последний факт нередко заставляет нанимателей передумать, отказавшись от переоформления объекта.

Договор коммерческого найма, в свою очередь, выгоден с точки зрения условий проживания. Размер аренды ниже, нежели при поиске жилья, сдаваемого физлицами на рынке. Особенности погашения долга по квартплате также могут устанавливаться с некоторыми поблажками.

Вопрос:

Что дает коммерческий наем?

Ответ:

Подобная форма отношений позволяет человеку свободно съехать, предупредив об этом собственника (муниципалитет) за 3 месяца до смены места жительства.

Муниципальный орган не может расторгнуть договор без веских оснований, то есть наниматель полностью защищен, если соблюдает прописанные в документе условия. Выселение допускается только при наличии документальных доказательств и с привлечением судебной инстанции.

Так, лишиться жилплощади можно только при собственных систематических ошибках и недобросовестном отношении к обязанностям, прописанным в бумагах.

Заключение

Таким образом, приватизировать жилье по договору коммерческого найма невозможно. При этом допускается выкуп квадратных метров или перезаключение соглашения на условиях социального найма. Тем не менее указанный документ может быть полезен при поиске недорогого жилья. Условия не допускают выселения жильцов без веских оснований, а плата за жилую площадь намного меньше, нежели рыночная.

Источник: https://semyahelp.ru/zhilishchnoe-pravo/privatizatsiya/kak-privatizirovat-zhile-nakhodyashcheesya-v-kommercheskom-najme

Коммерческий найм жилого помещения (условия, особенности, риски и др.)

Жилье по коммерческому найму

Для того чтобы иметь крышу над головой совсем не обязательно приобретать жилье или становится собственником по иным основаниям. Большое количество граждан, не имеющих средств на приобретение квартиры или дома успешно используют возможность временно вселиться, проживать и пользоваться жилым помещением за соответствующую плату собственнику.

Договоры коммерческого найма и аренды жилого помещения – одни из самых распространенных в гражданско-правовых отношениях, связанных с жилищным законодательством. Имеют общие черты, присущие всем договорам, и особенности, которые следует учитывать, заключая подобный договор.

Специфика договора коммерческого найма жилого помещения

 Известно три типа договоров, которые позволяют оформить временное или постоянное проживание в жилом помещении без оформления права собственности:

  • Договор социального найма;
  • Коммерческого найма;
  • Аренды.

Не смотря на внешнюю схожесть условий этих договоров, они различаются по субъектности: первые два могут быть заключены только между физическими лицами. Договор аренды предусматривает что хотя бы один из участников должен являться юридическим лицом.

Точно так же, отличается от коммерческого социальный найм по субъектам собственников жилья. Собственником должно быть либо государство, либо муниципальное образование.

Таким образом – договор коммерческого найма – в чистом виде коммерческий договор, заключаемый между двумя физическими лицами на основе их свободного волеизъявления.

Но в силу специфики жилищно-правовых отношений, высокой стоимости недвижимости, возможности наступления вредных последствий для обеих сторон к данному виду договоров предъявляется ряд условий, без соблюдения которых он может быть признан незаключенным или недействительным.

Особенности договора коммерческого найма

В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья. Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации. Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны.

 Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем. При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию).

Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.

Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:

  • Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
  • Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.

Велик риск таких договоров:

  • Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
  • Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
  • Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.

Тем не менее, количество граждан, идущие ради экономии средств на подобные кабальные условия велик.

Юридическое грамотное оформление договора

Чтобы избежать перечисленных выше проблем законом предусмотрено, что договор коммерческого найма, на любой срок, всегда должен заключаться в простой письменной форме.

Эта формулировка допускает изложение условий договора на бумаге и заверение личными подписями участников договора. Нотариального удостоверения договора не требуется. Но, в целях заручится дополнительными гарантиями, он может быть нотариально удостоверен.

В случае возникновения спорных ситуаций проще отстаивать свою позицию в суде.

Правила составления договора коммерческого найма жилья стандартные. Договор должен содержать обязательные пункты:

1. Полное наименование сторон: это фамилия, имя, отчество наймодателя и нанимателя.

2. Предмет договора – описание жилого помещения: его адрес, площадь, состояние жилого строения, наличие в нем мебели, предметов бытовой техники, других существенных элементов обременения. Например: животных, растений, существующих сервитутов – прав пользования помещением третьими лицами.

3. Срок на который заключается договор. В днях, месяцах, годах. Следует помнить, что максимальный срок такого договора – 3 года. По истечение этого срока договор подлежит перезаключению. Если по истечению срока ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть или изменить условия, договор считается заключенным на такой же срок, на тех же условиях.

Это – очень существенная деталь! Если собственник помещения заявит об изменении размера арендной платы или потребует освободить помещение без объявления причин – наниматель может оспорить эти требования в суде.

4. Размер арендной платы. Не смотря на то, что договор именуется коммерческим наймом, платежи по нему называются арендными платежам. Они могут быть периодическими (помесячными, поквартальными) или единовременный платежом за весь срок найма.

Самым выгодным для обеих сторон является единовременный. Владельцу он дает возможность пользоваться денежными средствами, полученными от нанимателя сразу же после заключения договора.

Наниматель значительно экономит, так как цена такого договора всегда ниже, чем при периодических платежах и не зависит от роста инфляции.

5. Особые условия. К ним относятся:

Обязательства по содержанию находящегося в квартире/доме имущества;

Обязанность по внесению коммунальных платежей;

Обязательства по текущему ремонту.

Следует знать, что включение в договор условия о капитальном ремонте помещения недопустимо. Его проведение всегда лежит на собственнике имущества

Оговаривается количество лиц, которые будут проживать в наемной квартире.

Возможность содержать в ней животных;

Использовать в производственных целях. Согласно жилищного законодательства использовать жилые помещения в производственных целях запрещается.

6. Ответственность сторон. В ней оговаривается размер материального возмещения, в случае причинения ущерба или уменьшения стоимости.

7. Форс-мажорные обстоятельства. К ним относятся стихийные бедствия и изменения законодательства при изменении спорных ситуаций. общественно-политического строя или объявления войны. Расширенное толкование форс-мажора, часто применяемое сторонами, обычно не удовлетворяется судами при разрешении конфликтных ситуаций.

8. Договор удостоверяется подписями сторон с указанием паспортных данных.

Обеспечение права на неприкосновенность частной жизни

Часто наниматели сталкиваются с необоснованным вторжением собственника жилья в их частную жизнь. Наймодатель может без их ведома навестить квартиру в отсутствие жильцов. Или появится в неудобное для жильцов время, например, ночью. Может разместить в сданной внаем квартире какое-либо имущество без согласования с нанимателями. Всё это нарушает права на неприкосновенность частной жизни.

В этих случаях на помощь приходит письменный договор. Если в нем четко обозначена периодичность посещения квартиры владельцем (раз в неделю/месяц/квартал), время посещения – обычно в рабочее время, возможность использования находящегося в сданной квартире имущества – проблем обычно не возникает.

Обе стороны готовы к тому, что контроль за состоянием и сохранностью недвижимости будет осуществляться.

Если же договор заключен в устной форме – существует масса нарушений со стороны собственника.

Он может появиться в квартире в любое время мотивируя это право собственности, без согласования с нанимателем осуществлять в сданном жилом помещении какую-либо деятельность, вселить дополнительных жильцов. Во избежание подобных ситуаций время, периодичность посещений следует прописать в тексте договора.

Обеспечение права собственности

Наниматель не вправе препятствовать собственнику-наймодателю посещать и в разумных пределах, не нарушающих права нанимателя, распоряжаться его собственностью. Нельзя заменять входные двери, устанавливать решетки на окна, менять замки и ключи от входных дверей без согласования с наймодателем.

Препятствовать проведению планового или косметического ремонта в помещении. Устранению аварий или ликвидации чрезвычайных происшествий. Так же как запрещать доступ в помещение сотрудников специальных оперативных служб при исполнении профессиональных обязанностей.

Расторжение договора найма

У обеих сторон существует свобода волеизъявления. Это значит, что договор может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон при взаимном согласии. В договоре найма, заключенном с соблюдением условий большей свободой обладает наниматель. Ему не требуется соблюдать формальных условий для того, чтобы заявить о желании расторгнуть договор.

Единственным условием может быть срок уведомления о расторжении.

У наймодателя, заключившего письменный договор меньше свободы для расторжения договора.

Должны быть веские основания для этого:

  • Нарушение сроков внесения платежей;
  • Несоблюдение условий договора;
  • Причинение ущерба имуществу нанимателем;
  • Истечение срока договора и нежелание пролонгации;
  • Изменение законодательства или материального положения наймодателя.

При расторжении договора наймодатель обязан вернуть нанимателю внесенные авансовые платежи, из расчета фактически прожитых дней.

Одностороннее удержание в счет возмещения арендной платы имущества или денежных средств нанимателя не допускаются. Это является самоуправством.

В любом случае, конфликтная ситуация с возмещением материального ущерба должна решаться по взаимной договоренности или через суд.

 Договор коммерческого найма жилого помещения хорошо разработан в практике гражданско-правовых и жилищных отношений. Существует обширная практика разрешения споров в судах и обобщение этой практики Пленумами ВС РФ. Возникающие споры обычно быстро разрешаются в мировых судах.

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Источник: https://jilishnik.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/item/145-kommercheskij-najm-zhilogo-pomeshcheniya-usloviya-osobennosti-riski-i-dr

Адвокат ОЛЕГ СУХОВ: Договор коммерческого найма жилья – благо или обман нанимателей?

Жилье по коммерческому найму

  • Статьи
  • Статьи компаний

По мнению Олега Сухова, адвоката “Первого Столичного Юридического Центра”, договор коммерческого найма – весьма «молодой» вид договора, практика по которому начала бурно развиваться только в 2004-2005 гг.

На тот момент мало кто имел представление о том, что же это такое – договор коммерческого найма. Законодательство практически не регулировало данные отношения.

В свою очередь, должностные лица государственной и муниципальной власти, не имея полного и ясного представления о договоре коммерческого найма, частенько неосознанно вводили нанимателей в заблуждение об их правах и обязанностях, вытекающих из указанного договора.

В данном материале мы рассмотрим договор коммерческого найма, заключаемый между органами государственной или местной власти и гражданином, членами его семьи. Такие понятия, как договор аренды на жилое помещение, или предоставление в пользование служебного жилого помещения, нами рассматриваться не будут.

Не стоит путать договор коммерческого и социального найма

“Не стоит путать договор социального и коммерческого найма, это абсолютно разные виды договоров, – комментирует адвокат Олег Сухов.

– Дело в том, что договор социального найма заключается без указания сроков (бессрочно) и позволяет осуществлять прописку членов семьи нанимателя и приватизацию жилья.

Кроме того, договор социального найма – это безвозмездный договор (оплата жилого помещения не производится).
Договор коммерческого найма – это срочный, временный договор (как правило, сроком на 5 лет), без права на регистрацию членов семьи (не указанных в договоре изначально), без права на приватизацию и выкуп помещения. Договор коммерческого найма – это возмездный договор, т.е. наем жилья осуществляется за плату.

Основания предоставления жилья и по договору социального найма, и по договору коммерческого найма, одинаковы – выделение жилья при сносе дома и/или выделение жилья очередникам.

Правила предоставления жилых помещений по рассматриваемым договорам также едины, однако, после заключения договора, наниматели по социальному и коммерческому найму приобретают абсолютно разный статус, о чем уже было сказано выше.

Пять вопросов, которые волнуют нанимателей договоров коммерческого найма:

1. Может ли наймодатель (собственник жилья – орган муниципальной власти) по истечении срока действия договора коммерческого найма выселить из жилого помещения нанимателя?

Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, если нет иного жилья в собственности или в пользовании, невозможно, это противоречит принципу жилищного законодательства в части лиц, нуждающихся в жилых помещениях. Выселение нанимателей, имеющих другое жилье – возможно, но практики такой в нашем государстве еще не было.

2. Можно ли переоформить договор коммерческого найма на договор социального найма?
Переоформление Договора коммерческого найма на договор социального найма – невозможно.

3.Можно ли перевести в собственность квартиру, занимаемую по Договору коммерческого найма?

Право на приватизацию квартир, занимаемых по договорам коммерческого найма, законодательство в настоящее время не содержит. Что касается права на выкуп, то существующий Закон его не предусматривает, однако указанное право было разрешено до 2008 года, т.е. лица, получившие квартиры по коммерческому найму до 2008 года были наделены возможностью выкупа своей квартиры, чего в дальнейшем законодатель лишил нанимателей. Данное «лишение» противоречит Конституции РФ и Жилищному кодексу РФ, однако судебной практики, положившей бы начало выкупа коммерческих квартир, до настоящего времени нет.

4.Подлежит ли разделу при расторжении брака квартира, полученная супругами по договору коммерческого найма?

Квартира, используемая супругами или бывшими супругами по коммерческому найму, является собственностью государства или муниципалитета, а соответственно, она не может быть объектом, подлежащим разделу между супругами, т.к. при расторжении брака осуществляется раздел лишь того имущества, которое принадлежит супругам на праве собственности.

5. Есть ли основания для прописки родственников в квартиру, занимаемую по договору коммерческого найма?
Жилищный и гражданский кодексы предусматривают право на прописку (регистрацию) в коммерческие квартиры несовершеннолетних детей, это исключительная категория лиц, которая может быть включена в договор коммерческого найма и прописана в коммерческой квартире. Все иные родственники подлежат регистрации только при наличии согласия наймодателя (т.е. собственника жилищного фонда, к которому отнесена коммерческая квартира), а также при наличии согласия нанимателей коммерческой квартиры.

Аутсорсинг пресс-службы адвоката Олега Сухова обеспечивает PR-агентство “Красное Слово”

Количество показов: 

Другие новости по теме

06.12.2012 11:15:17 Indriksons: Топ-5 стран, где прогорели российские инвесторы в недвижимость
Россияне, пострадавшие от масштабных финансовых пирамид в 90-е годы в родной стране, считают, что научились распознавать обман. Однако такая самоуверенность дорого им обходится. Например, около 60 000 россиян фактически потеряли вложенные деньги, купив в Болгарии до финансового кризиса 2008 года недвижимость, которая до сих пор не достроена. О том, кто и как «разводил» наших соотечественников на инвестиции на зарубежных рынках в разные периоды времени, рассказывает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями, основатель консалтингового портала Indriksons.ru.

Источник: https://www.RussianRealty.ru/analytic/articles/companies/46181/

Что значит коммерческое жилье?

Жилье по коммерческому найму

Вся недвижимость условно разделяется на жилую и коммерческую. Первая предназначена для проживания граждан, вторая – для ведения предпринимательской деятельности.

С недавнего времени широкое распространение получила коммерческая жилая недвижимость, ничего общего не имеющая с ведением предпринимательской деятельности, но пригодная для проживания на особых условиях.

Итак, коммерческое жильё: что это такое? Второе название этой категории недвижимости – апартаменты, столь популярные сегодня в столичном регионе.

В апартаментах можно жить, их можно покупать или брать в аренду. Однако статус такого жилья не является жилым, объекты не принадлежат к жилому фонду города, а значит на них не распространяются многие правила и требования, обязательные к исполнению застройщиками при строительстве обычных жилых домов.

Понятие коммерческой недвижимости

Для того, чтобы точно понять, что значит коммерческое жильё в нашей стране, нужно сначала разобраться с категорией коммерческой недвижимости. Для многих слово «коммерческая» отождествляется в этом контексте только с понятием предпринимательства.

Коммерческая недвижимость может использоваться предпринимателями для ведения своего бизнеса, открытия офисов, оказания различных услуг гражданам.

Коммерческая недвижимость – это различные сооружения, здания, земельные участки, которые используются их владельцами и нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности.

Объектами коммерческой недвижимости могут быть:

  • офисные и складские помещения;
  • промышленные и сельскохозяйственные предприятия;
  • торговые центры, магазины, отели;
  • водные и лесные объекты, многолетние насаждения;
  • земельные участки и иные естественные угодья;
  • социальные помещения;
  • коммерческое жильё.

Все перечисленные объекты, кроме двух последних, являются абсолютно коммерческими. Последние две категории могут приносить прибыль своим владельцам только если будут использоваться по определенному назначению.

Особенности коммерческого жилья

Коммерческое жильё – это апартаменты. В Москве в 2021 году такой вид жилой недвижимости пользуется огромной популярностью.

Потенциальных владельцев жилья такого типа прежде всего привлекает более низкая стоимость квадратных метров. Стоимость апартаментов по сравнению с обычными жилыми квартирами в Москве ниже примерно на 20 %.

Чтобы покупка коммерческого жилья не стала «котом в мешке», нужно знать основные достоинства и недостатки такого типа недвижимости.

Достоинства апартаментов заключаются в следующем:

  • более низкая стоимость квадратного метра;
  • расположение в центральных районах города;
  • огромные площади квартир (часто с панорамными окнами, высокими потолками и прочими элементами жилья повышенной комфортности).

В целом, больше достоинств у такого жилья нет. В остальном начинают проявляться недостатки.

Очевидные минусы коммерческого жилья – это:

  • высокие коммунальные платежи;
  • высокие налоги;
  • несоблюдение норм и требований, предъявляемым к жилым помещениям;
  • отсутствие статуса жилой недвижимости;
  • невозможность получения постоянной регистрации.

Коммерческое жильё – это все-таки недвижимость, имеющая статус коммерческого. Все требования СанПиНа и других нормативов по жилым помещениям строителями апартаментов не соблюдаются.

Иногда с первого взгляда такие нарушения не бросаются в глаза. Чаще они проявляются уже спустя время после проживания в апартаментах.

К примеру, прямо напротив Ваших окон может внезапно притык вырасти новое здание, преграждающее поступление солнечного света в Вашу квартиру. Обычно в апартаментах нет достаточного числа парковочных мест для проживающих граждан.

В апартаментах можно оформить только временную регистрацию сроком не более 5 лет для граждан страны.

Все нормативы начисления платежей по коммунальным услугам в жилых помещениях к апартаментам не применяются. Поэтому жильцам иногда приходится платить ежемесячно огромные суммы за коммуналку, такие как платят владельцы офисов.

Ведь по сути коммерческое жильё – это тот же офис, только в котором предусмотрено все необходимое для проживания граждан.

По коммерческому жилью нельзя получить налоговый вычет в размере 13%, поскольку объекты не относятся к жилой недвижимости. На апартаменты действуют повышенные ставки налогообложения. Собственники такого жилья ежегодно переплачивают около 20 % налогов.

Сдача в аренду

Апартаменты в идеале должны рассматриваться приобретающими их гражданами как арендное коммерческое жильё. Весь коммерческий характер данной недвижимости проявляется в том, что она рассматривается в качестве инструмента инвестирования денежных средств для будущего извлечения выгоды при сдаче ее в аренду третьим лицам.

Сегодня основные покупатели апартаментов – это именно богатые граждане, которые таким способом совершают инвестирование своих средств. Покупая коммерческое жильё, они сдают его в аренду.

Снимать апартаменты удобно, ведь они располагаются в центральных районах, обычно около станций метро. В них есть все необходимое для жизни, как правило, присутствуют хорошие соседи из молодых и работающих граждан. В таких объектах обычно не живут пенсионеры, личности маргинального типа или иные подозрительные граждане.

Термины «коммерческое жильё» и «апартаменты» не закреплены ни на федеральном, ни на региональном нормативном уровне.

Изначально апартаменты были придуманы для того, чтобы обеспеченные бизнесмены могли купить квартиры в больших бизнес-центрах тех городов, где они часто бывают по работе. Это было бы удобно для проживания.

Позже они стали популярным способом инвестирования денежных средств для дальнейшей сдачи в аренду.

Для собственного проживания апартаменты покупают редко. Возможно в ближайшее время, когда на законодательном уровне будут урегулированы данные понятия, спрос на этот тип недвижимости возрастёт среди обычного населения.

Чем коммерческое жильё отличается от коммерческого найма?

Многие ошибочно связывают два понятия «коммерческое жильё» и «коммерческий найм». Это совершенно разные категории недвижимости, имеющие регламентированные различия.

Существует коммерческое жильё государственного жилого фонда, которое сдаётся гражданам в аренду по договору коммерческого найма. Такие помещения имеют официальный статус жилых, к апартаментам они не имеют никакого отношения.

Весь жилой фонд в стране можно использовать по коммерческому найму или по социальному найму. По социальному найму предоставляется жильё только той категории населения, которая признана нуждающейся в жильё.

По коммерческому найму снять квартиру может любой желающий. По сути коммерческий найм – это обычная аренда жилья, где арендатором выступает физическое лицо и члены его семьи.

Граждане, заселившиеся в квартиру по договору коммерческого найма, не имеют права на использование недвижимости в имущественных сделках и на последующею приватизацию объекта.

В целом же, заключаются договоры коммерческого найма по тому же порядку, что и договоры социального найма. Социальное жильё в последующем владельцы смогут приватизировать и оформить в собственность, если будут соблюдены все законодательные требования данной процедуры.

Жильё, взятое в аренду по договору коммерческого найма, нужно:

  • использовать исключительно для проживания;
  • использовать с обеспечением его первоначального состояния;
  • регулярно оплачивать пользование жилым помещением.

Какие-либо строительные работы по перепланировке или переустройству такого жилья нельзя проводить без получения согласия арендодателя.

Если владелец жилья причинит ущерб ему или находящему в нем имуществу, будет иметь просрочку по платежам более полугода, договор коммерческого найма может быть в принудительном порядке расторгнут, в жилец выселен.

Как получить прописку в апартаментах?

Оформление регистрации в недвижимости, в которой гражданин проживает, для многих является важным пунктом нормального существования. С апартаментами оформление прописки становится гораздо более затруднительной процедурой, но вполне решаемой.

Коммерческое жильё с пропиской — не заоблачная мечта, а вполне реальная возможность.

Получить прописку в коммерческом жильё можно несколькими способами:

  1. Оформление постоянной регистрации возможно только в том случае, если объект недвижимости будет переведён в статус жилого.
  2. Оформление временной регистрации допускается сроком не более 5 лет.

Временная регистрация по сути даёт такие же привилегии для граждан, как и постоянная. Они будут прикреплены к местной поликлинике, их дети будет ходить в местную школу или детский сад. При этом временную регистрацию придётся постоянно продлевать.

При этом не в каждом лофте можно будет получить прописку. Для того, чтобы регистрация даже временная была возможна, нужно, чтобы объект был приравнен к недвижимости гостиничного типа. Это означает, что квартира должна быть оборудована санузлом и необходимыми для нормальной жизни коммуникациями. Причём эта информация обязательно должна быть документально зафиксирована.

Для получения прописки в апартаментах нужно лишь согласие собственника помещения. Таким собственником по сути будет выступать сам владелец апартаментов. Количество пролонгаций временной регистрации законодательно никак не ограничено.

Перевести же коммерческую недвижимость в жилой тип собственнику будет очень непросто. Это длительная процедура по сбору документов и проведению многочисленных проверок, на основании которых комиссия могла быть сделать вывод о том, что квартира соответствует нормам санитарии и пожарной безопасности.

Подавать документы на смену статуса недвижимости нужно в местную администрацию. Однако чаще всего решить вопрос мирно с администрацией не получается, окончательное решение выносит суд.

Так как помещения по сути своей не имеют статуса жилых, застройщике при возведении таких объектов часто нарушают правила пожарной безопасности и санитарные требования. Выясняется это обычно, когда собственник пытается изменить статус недвижимости и встречает существенные трудности.

Коммерческое жильё – это недвижимость в виде апартаментов, в которых физические лица могут приживать даже без получения недвижимостью статуса жилых объектов.

В таких квартирах нельзя получить постоянную регистрацию, высокие коммунальные платежи, не соблюдены правила пожарной безопасности и санитарные требования.

Конечно, апартаменты стоят гораздо дешевле аналогичных квартир в многоэтажных домах тех же районов, но потенциальным покупателям стоит несколько раз подумать, прежде чем совершать такую покупку, никак не урегулированную сегодня в законодательстве страны.

Источник: http://expert-home.net/kommercheskoe-zhile-chto-eto-takoe/

Что такое коммерческий найм жилого помещения?

Жилье по коммерческому найму

Многие граждане не знают, что такое коммерческий найм жилого помещения. Этот способ состоит в предоставлении объекта недвижимости для проживания на краткосрочный период. Суть варианта – в установлении возмездного характера арендных отношений.

Суть коммерческого найма

В российском законодательстве нет отдельных норм, которые регулируют порядок сдачи жилья в качестве объекта коммерческого найма. В сфере аренды жилых помещений применяются правила главы 35 российского Гражданского кодекса.

В статье 671 ГК РФ указано, что найм – это предоставление квартиросъемщику и его семье объекта недвижимости для проживания. У договоров аренды помещений есть ряд особенностей:

  • наймодатель – законный собственник жилье или уполномоченный представитель;
  • наниматель – гражданин. Организации, независимо от формы владения, могут снимать помещения только по договору аренды;
  • целевое назначение заключение договора найма – использование объекта недвижимости для проживания физических лиц. Снимать жилые помещения для занятия коммерческой деятельностью нельзя.

Право владения объектом недвижимости представляет владельцу большой перечень полномочий в сфере распоряжения жильем. Полномочия нанимателей по распоряжению квартирой минимальные.

Если в договоре не прописана возможность сдачи жилья в поднайм, квартиросъемщик вправе проживать в помещении только сам с членами семьи.

Заключение договора найма жилья

Договор найма жилого помещения должен быть оформлен с соблюдением базовых требований, закрепленных в российском гражданском законодательстве. Основное требование – передача квартиросъемщику только объекты, включенные в допустимый перечень.

По нормам статьи 673 Гражданского кодекса, арендуемая квартира должна отвечать ряду требований:

  • изолированность. Помещение, в котором будет проживать квартиросъемщик, должно быть отделено от остальных частей дома или квартиры конструкциями строительного типа, иметь отдельный выход к общедомовому имуществу или на улицу;
  • пригодность для проживания. Квартира должна соответствовать стандартам и правилам жилищного законодательства;
  • возможность сдачи объекта или его части (например, комнаты).

Независимо от того сдается квартиросъемщику весь объект или его часть, он вправе пользоваться всеми остальными общими помещениями (ванна, туалет, кухня, балкон и т.д.). Объектом найма коммерческого типа могут быть следующие помещения: дом частного типа, квартира, часть дома (квартиры).

Условия договора найма жилого помещения

В процессе заключения арендного договора стороны должны согласовать существенные условия соглашения и дополнительные пункты (по желанию):

  1. Предмет договора – передача в пользование на определенное время конкретного объекта недвижимости.
  2. Период действия договора – максимальный срок, в течение которого арендатор сможет пользоваться квартирой для проживания. По правилам статьи 683 Гражданского кодекса, сдавать жилье можно максимум на пять лет. Если в договоре срок не прописан, ориентиром является этот период.
  3. Размер арендных платежей, который определяется сторонами самостоятельно. В договоре также необходимо прописать, входят коммунальные платежи в стоимость аренды, или будут рассчитываться самостоятельно.
  4. Перечень граждан, которые вправе проживать в данном помещении в течение всего периода действия договора. Наниматель вправе без разрешения собственника квартиры вселять только несовершеннолетних. Вселение остальных граждан допускается только по согласованию с хозяином жилья. При этом указанные лица должны быть включены в перечень жильцов в договоре.
  5. Перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю.
  6. Прочие условия по согласованию между сторонами (например, сроки и порядок проведения ткущего и капитального ремонта).

Требования к договору аренды недвижимости

Чтобы договор найма жилья имел юридическую силу, должны быть соблюдены следующие требования:

  • обязательная письменная форма арендного соглашения;
  • проведение государственной регистрации заключенного договора (если срок договора превышает одиннадцать месяцев);
  • наличие документов, сопровождающие подписание договора (паспорта сторон, документы о браке и рождении детей, документы правоустанавливающего типа на жилое помещение, акт приема-передачи объекта недвижимости, опись имущества).

Если договор аренды подлежит государственной регистрации, также необходимо приложить квитанцию об уплате государственной пошлины.

Порядок пользования жилым помещением

Законодательство четко определяет правила пользования собственными и находящимися в найме жилыми помещениями. Нарушение этих правил влечет за собой возможность досрочного расторжения или применения различных санкций, включая выселение в принудительном порядке.

Обязанности квартиросъемщика включают следующие пункты:

  1. Использовать квартиру только для проживания людей.
  2. Обеспечивать нормальное состояние имущества, переданного по договору найма.
  3. Своевременно вносить арендные платежи.
  4. Исполнять иные условия соглашения, прописанные в договоре.
  5. Не проводить без письменного согласия собственника работы строительного типа, перепланировку, переустройство жилого помещения.
  6. Не заселять в квартиру посторонних лиц без санкции наймодателя.
  7. Не заключать договоры поднайма, если это не разрешено условиями арендного договора.
  8. Зарегистрироваться по месту проживания в течение пяти дней с момента заключения договора (или заселения). Не соблюдение этого требования влечет за собой привлечение к ответственности по нормам административного законодательства.

При надлежащем исполнении сторонами обязательств по договору, сделка расторгается только по окончании срока действия. После этого наймодатель имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

Отказать ему собственник может только в том случае, если не планирует сдавать помещение в ближайшие одиннадцать месяцев. Если арендодатель отказал жильцу в продлении договора, но заключил соглашение с другим лицом, наниматель вправе потребовать в принудительном порядке расторжения нового договора и заключения арендного соглашения с ним.

Расторжение арендного договора

Коммерческий договор найма расторгаться по правилам статьи 687 Гражданского кодекса. По обоюдному согласию стороны вправе досрочно расторгнуть договор в любой момент. Если одна из сторон выразила желание в одностороннем порядке отменить сделку, она обязана в письменной форме уведомить контрагента за девяносто дней.

В принудительном порядке договор расторгается по следующим причинам:

  • невнесение арендной платы за жилье в течение шестимесячного периода (если договор найма краткосрочен, достаточно двухмесячного срока неоплаты);
  • разрушение или порча жилья – объекта договора найма;
  • несоблюдение норм проживания в квартирах многоквартирного жилого дома (постоянные жалобы соседей).

При добровольном отказе жильца от выселения при нарушении какого-либо из пунктов договора, наймодатель вправе обратиться в суд с иском о принудительном выселении жильца.

Договор коммерческого найма – наиболее распространенные сделки с недвижимость в последнее время. Важное условие нормальных правоотношений – соблюдение условий договора найма.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/chto-takoe-kommercheskij-najm-zhilogo-pomeshhenija

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.