Задаток возвращается или нет гк

Задаток: возвращается или нет в 2020 году? В каких случаях?

Задаток возвращается или нет гк

Бизнес юрист > Гражданское право > Что не возвращается: залог или задаток, что выгоднее

Современная практика экономических операций, в частности при покупке недвижимости или крупного движимого имущества, сопряжена с включением в договор условия о залоге или задатке.

Многие уверены, что хорошо разбираются в этих терминах, и знают тонкости оперирования ими, однако все чаще возникают ситуации мошенничества и обмана граждан.

Так когда выгоднее применять тот или иной термин и что не возвращается — залог или задаток?

Что такое задаток?

Юридическое понятие, данного вида передачи денег, формулируется в Гражданском кодексе РФ. Статьей 380 уточняется, что задаток — денежная сумма, передающаяся одной стороной другой в качестве предварительного взноса из причитающейся по письменному соглашению полной суммы оплаты.

Внимание

Задаточная выплата является обоюдным способом обязательств для исполнения полноценного договора между сторонами.

Передача денег всегда сопровождается заключением письменного договора, в котором указывается форма (задаток), стороны, предмет и размер переданной денежной суммы.

Нотариального оформления документа не требуется, однако в его названии и в тексте должно указываться понятие задаток, в ином случае будет считаться, что стороны заключили договор аванса, который влечет иные обязательства.

К сведению

Устные договоренности или письменное оформление с несоблюдением юридических норм не признается задатком, а сам взнос, скорее всего, будет признан авансовым.

Альтернативой письменному договору является расписка в получении денег, которая пишется от лица, получившего плату. В расписке также указываются стороны, предмет обязательств и размер взноса. В расписке обязательно указание того, что финансовый взнос является задатком.

Для чего это нужно знать?

Любому неосведомленному о тонкостях использования задатка и залога при заключении сделки угрожает вероятность быть обманутым. Есть масса способов лишить человека денег, применяя для этого соглашение о задатке или договор залога.

Вот некоторые распространенные схемы:

  1. Мошенник снимает квартиру на некоторое время — несколько месяцев. Делает копию свидетельства о праве собственности или выписки о праве собственности, изготавливает поддельную доверенность на представление интересов собственника и продает квартиру по договору с передачей задатка. Потенциальный покупатель отдает мошеннику деньги, а тот исчезает. Это мелкий вид мошенничества куда страшнее, если мошенник продаст снимаемую квартиру, тогда покупатель лишится большой суммы денег.
  2. Мошенник оперирует генеральной доверенностью от собственника — полученной давно или для иных целей, либо вообще поддельной. После получения задатка такой представитель пропадает и не отвечает на звонки.
  3. Иногда мошенники используют метод выгодной цены и сжатых сроков. Они уверяют покупателя, что квартиру (принадлежащую мошеннику на праве собственности, как правило) продают срочно и по низкой цене, что на нее претендуют несколько человек, и договор будет составлен с тем, кто даст задаток раньше других. После получения задатка заключается договор с нереально короткими сроками и условиями. Покупатель не успевает выполнить их и становится виновником срыва договора, в результате задаток по закону остается у мошенника.
  4. Популярна схема с распространением услуг кредитования для населения. Дебитору предлагается обеспечить сделку залогом недвижимости. Тот закладывает свою квартиру/дом/землю и получает кредит, который меньше стоимости недвижимого имущества. Потом выясняется, что дебитору дали на подпись не договор залога, а договор купли-продажи, и он остается без жилья.
  5. Традиционная схема обмана с помощью залога — войти в доверие собственника жилья, через некоторое время рассказать им о своих нуждах и убедить собственника предоставить жилплощадь под залог для получения кредита. Кредитором является подставное лицо. После сделки в течение определенного времени демонстрируется исполнение обязательств сторонами, а затем у дебитора возникают непреодолимые препятствия, и он не в состоянии выплачивать кредит. Кредитор подает в суд для получения своих денег через заложенное имущество. Возбуждается исполнительное производство, квартира продается на торгах. Как правило, организатор продаж — тоже подставная компания, квартира продается дешево. В результате собственник лишается жилья, а может еще быть в долгу перед кредитором.
  6. Часто мы видим рекламы заманчивых предложений по выдаче кредитов и займов без сложных процедур. На самом деле с такими предложениями нужно быть осторожным. Собственник жилья обращается в такую фирму, получает кредит под залог квартиры/дома/земли, кредиторы убеждают его заключить не договор займа и договор залога, а договор купли-продажи, аргументируя это тем, что такая практика повсеместно распространена и гарантирует инвесторам фирмы возвращение денег.

Для убедительности кредиторы составляют договор обратной купли-продажи объекта с доверенным человеком собственника — родственником или другом.

Этим же аргументом кредиторы убеждают его расписаться в получении денег за проданное жилье и дать доверенность кредиторам для регистрации права собственности.

Затем собственник выплачивает кредит, как и было оговорено, а недвижимость вернуть не может, так как не является ее собственником. Признать такую сделку недействительной трудно, так как присутствуют все условия.

Чтобы защититься от подобных схем и уберечь от них близких людей, рекомендуется составлять соглашение или договор при поддержке специалиста — юриста или нотариуса, и постараться навести справки о контрагенте и иных лицах, участвующих в сделке.

Отличия от аванса и залога

Юридическое понятие аванс в российском законодательстве не употребляется, однако в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.

Аванс также является предварительной выплатой перед передачей имущества, оказанием услуг или выполнением работ. Однако он не является формой обеспечения обязательств и всегда может быть возвращен или быть истребован обратно без каких-либо последствий для сторон. Внесение авансовой выплаты не обязывает стороны к совершению сделки.

Залог является формой обеспечения обязательств по договору. Однако он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора.

Дополнительная информация

Обычно договор залога заключается в качестве обеспечения кредитного договора, например, при ипотеке.

Таким образом, аванс является предварительным платежом, не обеспечивающим выполнение договора, а залог — форма обеспечения обязательств, не являющаяся предварительным взносом.

Зачем вообще нужен аванс?

Покупатель после передачи аванса или задатка прекращает поиски подходящей недвижимости и получает время на сбор всей суммы денег, а продавец после получения денег останавливает просмотры квартиры. Обе стороны спокойно готовятся к завершению сделки.

Источник: https://advokatymurmanska.ru/zhile/vozvrashchaetsya-li-zadatok.html

Задаток возвращается или нет ГК РФ: за квартиру, авто, после аукциона

Задаток возвращается или нет гк

О задатке человек узнаёт непосредственно из школьной программы. Все помнят, как колоритный цыган говорил, обращаясь к гоголевскому Грицьку:

Вот тебе и синица в задаток!
Ну, а если солжёшь?
Солгу — задаток твой!

Финансовый смысл операции ясен даже школьнику: Грицько продаёт транспортное средство (волы), а цыган, боясь упустить выгодную сделку, вручает ему задаток. Если уговор будет соблюдён, то Грицько получит оставшиеся деньги, а цыган — волов.

Всё просто и понятно. Однако то, что кажется элементарным на бытовом уровне, в наше непростое время обрастает юридическими нюансами и перестаёт быть однозначным.

Простой случай со многими исходами

Гражданин выставил на продажу квартиру. Событие рядовое, и шло оно обычным порядком — нашёлся покупатель, дал задаток. Продавец убрал объявление, покупатель пошёл в банк за деньгами. И тут случился сбой: в кредите ему отказали.

Покупатель прибежал к продавцу, пожаловался на банкиров и попросил назад свои деньги. А продавец задумался, ведь сделка сорвалась не по его вине.

Вот Вы как считаете – вернуть деньги или оставить себе?

Продавец тоже сомневался, поэтому спросил экспертов. Трое высказались по теме, и, как это ни странно, их мнения разошлись.

  1. Поскольку в договоре купли-продажи (ДКП) данный случай не обозначен, то никто никому ничего не должен. Если бы ситуация была учтена документально, тогда задаток пришлось бы вернуть.
  2. Нужно выяснить причину отказа банка, в ней спрятан ключ к решению. Если кредит не дали по общим основаниям, то это проблемы покупателя, и продавец страдает невинно. А значит, и задаток остаётся у него. Если же причина отказа — в конкретной квартире, то продавец, как её собственник, обязан вернуть деньги.
  3. Виноваты оба! Поскольку действовали неграмотно, а к специалисту обратиться не удосужились. Задаток был внесён преждевременно, а продавец не догадался простую ситуацию прописать в договоре. Да, его вины нет в том, что банк не дал денег, но отдать деньги придётся. Лучше сразу, без судебных споров и дополнительных издержек.

Что есть задаток с юридической точки зрения

В Гражданском кодексе РФ, в части первой, имеется § 7. Там, в статьях 380 и 381, дано определение задатка и описаны правила обращения с ним.

Он одновременно выполняет 3 важные функции: доказательную, обеспечительную и платёжную.

Доказательная

Покупатель вручает задаток продавцу (а не третьему лицу) в качестве маркера, обозначающего начало сделки. Это действие доказывает, что основной ДКП будет заключён.

Обеспечительная

Задаток отражает тот факт, что стороны нашли друг друга. Но, поскольку в мире всё изменчиво, каждый старается «застолбить» свою выгоду.

Продавец рассчитывает, что покупатель не захочет терять деньги, хоть и небольшие по сравнению с общей суммой.

А покупатель, внося деньги вперёд, старается убедить продавца в серьёзности своих намерений и удержать его от более выгодной сделки, если она вдруг подвернётся.

Задаток бывает только в денежной форме, в отличие от залога, хотя оба они выполняют функцию обеспечения сделки.

Платёжная

Когда ДКП вступает в силу, задаток засчитывается в сумму платежа, и в этом смысле он совпадает с авансом. Тот тоже вносится заранее, но никакой другой роли, кроме платёжной, у аванса нет. Поэтому при расторжении сделки он всегда подлежит возврату.

Статья 380 указывает на то, что документ о предварительном взносе составляется в письменном виде, и внесённая сумма прямо именуется задатком. Без этого уплаченные деньги трактуются как аванс.

Как поступить с задатком в случае расторжения сделки

Об этом говорит статья 381. Вот что происходит с задатком при срыве ДКП.

  • Он подлежит возврату, если сделку не довели до конца по соглашению сторон или по внешним причинам.
  • Остаётся у продавца, если покупатель разрывает сделку. Это в общем случае, по умолчанию, но бывают и случаи особые. Например, продавец уличён в мошенничестве, или к самой сделке имеются претензии. Тогда – суд.
  • Возвращается покупателю в двойном размере, если инициатор разрыва — продавец.

Если сделка благополучно завершена, то задаток учитывается в общей сумме, как обыкновенный аванс. Его особая роль проявляется только в случае нарушения договорённостей.

Как оформить задаток, чтобы не попасть впросак

Главное — правильно составить расписку или соглашение (предварительный договор). Если юристы обнаружат неточности в документах, то внесённую сумму посчитают авансом. А у него совсем другая юридическая трактовка.

Расписка должна быть нотариально заверенной и содержать все необходимые данные о сделке.

Документ надо оформлять тщательно, если некий пункт будет отсутствовать или содержать ошибку, то вернуть деньги не удастся.

Договор задатка редко используется в самостоятельном виде, обычно он служит приложением к основному ДКП.

Быстро оформить сделку не всегда получается, то не хватает каких-то бумаг, то денег, и на всё требуется время.

Соглашение о задатке, или предварительный договор, обладает большой юридической силой и служит гарантией того, что участники сделки раньше времени не разбегутся.

Поскольку права собственности не затронуты в таком договоре, его не требуется регистрировать в Росреестре. Он вступает в силу после подписания сторонами и действует до заключения основного ДКП. А ещё лучше — подписать соглашение одновременно с ДКП, тогда оно послужит гарантией сохранения финансовых обязательств сторон. Надёжность сделки при этом многократно повысится.

При нарушении оговоренных условий задаток, как предписывает ст. 381 ГК РФ, или удерживается, или выплачивается в двойном размере – смотря по тому, кто является нарушителем.

Зависит ли задаток от объекта ДКП

В каждой сделке имеется своя специфика, с которой следует ознакомиться заранее. Для покупателя риски особенно велики.

Если человек приобретает недвижимость, к примеру, дом с участком или квартиру, то ему надо удостовериться во многих вещах, чтобы не оказаться у разбитого корыта.

Если Вы приобретаете жильё с привлечением ипотеки, то банку надо сначала представить объект, после чего получить согласие на кредитование сделки. Задаток обычно вносят в размере 10% стоимости объекта, но это не принципиально.

Соглашение об аренде жилья, квартиры или дома, тоже не обходится без задатка. Его размер обычно бывает в 10-20% стоимости аренды, соглашение составляется по общепринятым правилам.

Приобретение автомобиля с рук требует от покупателя осторожности. Вот типичная схема мошенничества.

Вам предлагают купить машину по цене, ниже рыночной — якобы срочно нужны деньги. Ввиду этой самой срочности Вас просят внести предварительный платёж сразу, до заключения ДКП. Вы боитесь упустить выгодную покупку и платите.

Когда продавец даёт Вам текст ДКП для подписания, Вы с удивлением видите сумму, сильно превышающую ту, о которой договаривались. Если, осознав мошенничество, Вы отказываетесь от покупки, то вступает в силу положение статьи 381, и задаток на законном основании остаётся у продавца. А если подписываете, то задаток не теряете, но всё равно платите больше, чем собирались.

Чтобы не попасться в эту ловушку, надо не полениться и составить предварительный документ, в котором зафиксированы и цена автомобиля, и сумма задатка.

Смысл и роль задатка на аукционе

В статье 448 ГК РФ, посвящённой публичным торгам, тоже упоминается задаток. Однако в данной сфере деятельности этот термин приобретает новое значение, несколько отличное от трактовки статей 380 и 381.

Для участия в аукционе Вы обязаны внести задаток. Если не выиграли, то деньги Вам возвращают в течение 5 дней. Если же, заявив о своём участии, Вы на торги не явились, а они состоялись, то в возврате могут отказать.

Это и понятно: своим отсутствием Вы понизили уровень конкуренции, и организатор не добился тех цен, на которые рассчитывал. Впрочем, такие конфликты чаще решаются в суде.

Если Вы выиграли торги, то обязаны заключить ДКП, подписав итоговый протокол – именно он является тем объектом, который обеспечивает задаток. При этом внесённые ранее деньги засчитываются как аванс. Если же Вы отказываетесь завершать сделку, то задатка лишаетесь, поскольку вступает в действие обеспечительная функция.

Обязательство организатора аукциона состоит в реализации сделки, а вовсе не в проведении торгов. Поэтому он может отменить их, соблюдая процедуру и вернув задатки всем тем, кто их внёс.

Как сохранить сделку и не потерять деньги

  1. Приобретая недвижимость, необходимо до подписания ДКП не только осмотреть объект, но и навести справки о его истории, проверить документы. Запоздалое обнаружение неприятных деталей может привести к отказу от сделки и потере задатка.

  2. Если продавец торопит, то знайте: это верный признак того, что с объектом продажи что-то нечисто. Или Вас пытаются развести на деньги.
  3. Надо быть полностью уверенным в своей платежеспособности, чтобы потом не пришлось срывать сделку за недостатком средств. Ещё и задаток потеряете.

  4. Сумма задатка не должна быть слишком большой. Вдруг сделка сорвётся, а у продавца не окажется денег, чтобы выплатить Вам положенную сумму. Бывают такие продавцы, не имеющие ни доходов, ни собственности, даже не работающие — деньги с них взыскать невозможно.

  5. И самое главное – не забудьте в договоре поименовать внесённую сумму именно задатком, иначе на неё не будут распространяться нормы, изложенные в § 7 ГК РФ.

Полезная публикация? Проголосуй!

+10

Источник: https://pravodnik.net/grazhdanskoe/zadatok-vozvrashhaetsya-ili-net/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.